房价触底 警惕楼市“并发症”
深圳国土局数据显示，到7月31日，深圳一手房源尚有550万平方米可售，而与此对应的供应量在700万平方米左右。而世联地产统计数据显示，下半年深圳一手住宅将新增供应330万平方米推向市场。' N9 E U) t7 k/ q# U
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而与巨大供应量相对应的是，1—6月，深圳商品房成交面积只有可怜的140万平方米左右，成交均价也由2007年8月深圳商品房均价达到19119元/平方米的最高点，回落到2008年6月的12581元/平方米，下降超过30%。而成交持续低迷，上半年合计成交140万平米，同比跌幅接近60%。" Q2 Z( q( v" K, J. ~
: x. z: S. n$ L& P 面对如此巨大的供需矛盾，面对下半年数量巨大的市场存量，面对更加严峻的地产困局，何处是出路？. F1 j4 i% w6 I/ K5 ]
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为此，记者走访行业多方机构以及置业者，试图给出一个今年的真实地产影像。武汉房产,武汉二手房,热线房产4 P9 V0 K" y! A' a" y$ Z0 a! L
9 {8 x" r3 H2 s6 m武汉房产,武汉二手房,热线房产 开发成本加剧
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房价再降就要亏本
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“我们这确实是最低价格了，以后也不能再降了，再降真的就亏本了。”bbs.rexian.net.cn7 a! _+ H7 g6 F; R9 U- w* |5 P
! i) P. T6 }2 e# C2 A/ `武汉房产,武汉二手房,热线房产 这是记者在宝安一处楼盘现场听到的销售人员与看房者的对话。bbs.rexian.net.cn% n% y6 Z: R- ^# H9 h1 k
' U4 t' S* j0 R% r5 m: v热线论坛 有趣的是，成本到底是多少，在过往楼价飞涨的年代几乎没有开发商愿意透漏；而在当下，“算成本”已经成为楼盘销售人员竞争客户的营销手段。热线论坛- C. q7 y) A; P5 h, K4 Z" f6 m2 C
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对于房价是否接近底线，记者近日拿到一组数据，并求证了多家品牌开发商。
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) C% K1 F9 @0 f7 y+ T d# C8 b武汉房产,武汉二手房,热线房产 宝安富通城的一位开发商表示，现在宝安在售的多数项目建安成本、财务成本、各项税费、营销成本，尚不包括突发费用就达到4000～5000元／平方米。依此计算，加上楼面地价后，深圳很多楼盘的销售价格已经跌至成本价。武汉房产,武汉二手房,热线房产4 [5 ~7 l5 m! f0 n9 g4 ^: y. C
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从开发商提供的一份资料显示，从取得土地到项目竣工，开发商应缴纳的税种，包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、预缴土地增值税、企业所得税等等有十几项。武汉房产,武汉二手房,热线房产; w a9 K" c; t* k2 H: E
9 X4 ^+ X `1 {# c" A武汉房产,武汉二手房,热线房产 这位开发商表示，实际上，这还是一些管理能力比较强的品牌开发商的开发成本，一些中小开发商的财务成本会更高，由于资金紧张，相当一部分公司已经开始寻求民间拆借、地下钱庄等一些非常规的融资渠道，借贷利息甚至高达30％以上，同时因为世道不好，开放商广告、活动营销成本大幅加剧，已经形成了一个楼难卖又要多花钱的恶性循环。
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对于此种现象，一位专家表示，实际上，这正是开发商前两年过分透支房价的恶果，某种意义上，现在的困境正是为暴利时代来“还债”。
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. }# g5 M8 E2 d: l 同时，这位专家也认为，深圳楼市的此轮调整已经效果明显，楼价已经基本接近开发商盈亏的边缘，但是，更多置业者依然沉浸在“还会跌，还应该更便宜”的价格预期中，而从开发商成本角度衡量，相当一部分，包括宝安、龙岗地区的房价已经接近成本，下调的空间已经十分有限了，从这个角度看来，下半年开始应该是满足自住需求的最佳时机。* p$ }3 m- C& N8 j
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实际上，记者在楼盘现场走访消费者，一部分消费者已经对此有了比较清晰的判断。
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“开发商亏本卖的可能性不大，差不多就应该买了，万一买家一多房价又涨起来，没买到合适的还会后悔。”在宝安富通城销售现场，一位来选房结婚的情侣表示：我们自己就从事地产行业，针对现在的房子开发成本算过一笔账，现在宝安8500元左右的房子，确实已经很接近成本，所以决定现在看房，国庆节之前出手购入。武汉房产,武汉二手房,热线房产5 g; M+ f8 f8 o0 g
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有业内人士认为，随着价格趋向合理，今年秋交会左右，许多以自主为需求的买家将回归楼市，深圳楼市有望平稳落地。bbs.rexian.net.cn0 M* y- I9 T+ I2 ?6 x
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无需“救市”bbs.rexian.net.cn* J8 C$ K+ v- B' M- M
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但要警惕断供等“并发症”武汉房产,武汉二手房,热线房产3 q$ f9 n8 }: U5 k
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伴随着成交量萎缩、价格大幅下滑，近期多位业内人士呼吁政府应及时出手运用金融杠杆，调节楼市发展，即所谓“救市论”。实际上，可以看到，支持救市的多为面临困境的开发商，针对救市论，多位业内人士认为无需“救市”，而应引导消费者理性置业。
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在走访中，一些经济学家和学者表示：房地产是市场经济的合理部分，应由市场实现自我调节，现在深圳的楼市确实比较低迷，成交量萎缩、价格大幅下滑，实际上这正是对过去两年深圳房价非理性上涨的自身调整，属于正常表现，挤出泡沫，才能促进行业的自我调控能力，面对未来可能出现的更大危机。
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. Z/ o* i1 J* G% y C1 O热线论坛 而一些经营规范、可持续发展能力较强的开发商也都表示，房价的涨与跌，属于企业必须承担的市场风险，政府无需救市，但从行业健康发展的角度出发，行业主管部门应该引导消费者理性置业，这种理性包括高房价的风险预警，也应该包括置业心态、价值判断的引导，防止出现因为降价引起的大规模“断供”、企业破产为代表的“并发症”。武汉房产,武汉二手房,热线房产; Z: \9 E7 Q P' F: j2 F
/ [) A& D; S+ _bbs.rexian.net.cn 实际上，房价大幅下滑，楼市持续低迷，一度不被重视的楼市“并发症”，已经出现爆发的征兆。热线论坛. w6 }8 z2 w; w) @% z0 A8 ~$ A6 J
2 N }3 M" c4 n; ]* {1 t1 I \武汉房产,武汉二手房,热线房产 对于房价大幅下滑引起的“并发症”，社科院一位地产研究人士认为：楼市的并发症主要表现在两个主体上，首先对于买房者，高价买入的房子迅速降价、导致资产迅速缩水，同时要背负巨大的还款压力，当生存压力明显重于信用损失时，消费者只能选择断供，虽然在当下看来，断供只是个案或者是消费者为减少损失与开发商博弈的筹码，但从数据上显示，在去年高位购房的消费者，有相当一部分资产已经缩水30％以上，已经接近“断供临界点”，如果房价继续大幅下滑，很有可能出现大面积“断供”。武汉房产,武汉二手房,热线房产# P: S5 F$ j# R+ n& `
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另一方面，对于卖方的房地产企业，尤其是一些资金紧张、抗风险能力较弱的中小房地产企业，楼市长期低迷，房价大幅下滑势必将导致这一部分企业破产或整体出售企业和项目，对行业发展以及整个经济气候造成影响。武汉房产,武汉二手房,热线房产) |+ ?9 e/ n) _
8 A8 i, o) ~# H$ n热线论坛 对于政府干预，深圳房地产研究中心主任王锋博士在上半年的报告中表示：金融部门应适应市场的需求，合理控制房地产贷款总额和发放进度，抑制市场过度的投资需求，支持合理的住房消费。bbs.rexian.net.cn+ D# M: H e; I# _- q: {$ U
+ } e5 X7 |+ z y+ }+ m, J' J 商业银行除继续执行央行提高第二套住宅首付比例及相关利率等政策外，今后还应注意住房贷款额度的动态控制，建议在今后年度房地产贷款总规模适当控制的基础上，按季度合理分配贷款额度并进行严格控制。这样，既可以避免过度投机带来的金融风险，也能够支持普通居民家庭合理的住房消费。热线论坛0 ?' J; R) B1 Q+ O
$ a, A. X5 P) m( H) g5 f武汉房产,武汉二手房,热线房产 而就在8月5日，央行出台新政，对全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增5％，对地方性商业银行调增10％，用于缓解中小企业融资困难，或许我们可以把这一政策出台看做房地产行业的一个积极信号。
