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[color=#DC143C][size=4][B]如何做中国最好的购物中心！[/B][/size][/color]
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4 D' x' N: J& U3 Xbbs.rexian.net.cn[color=#FF4500][size=3][B]广州，中国城市商业变革的领先力量！[/B][/size][/color]
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. I9 p+ F% B- e$ t4 ^+ T/ d武汉房产,武汉二手房,热线房产在中国购物中心产业发展的历史上，无论如何，中国都不可以绕过广州这一座城市。
, c$ {: n% T: L9 `, G6 e在广州，诞生了中国第一个真正意义上的购物中心——天河城广场；武汉房产,武汉二手房,热线房产. u: \" y& Y: O6 i( f& f) I
在天河城广场之后，在位于老城区北京路和农林下路两个成熟商圈的中心地带上——中华广场以其杰出的表现再度让广州赢得了世人的尊敬；bbs.rexian.net.cn. ~( b" F) |7 h& G. V9 s! ]
正佳广场——亚洲单体面积最大的购物中心，以“亚洲体验之都”的定位切入天河成熟商圈，成就了广州购物中心的又一个传奇……武汉房产,武汉二手房,热线房产) M6 }5 v- B5 [) `7 X. \7 N I
中国幅员如此辽阔，城市如此众多，发展如此迅速，在一个古老的国家面对全球经济一体化的强大冲击、在传统的计划经?济体制解体而新型的市场经?济体制开始建设的转型阶段，在一幅如此壮阔的时代背景之下，中国的城市商业正在经?历一场空前绝后的改变……?而在这一时代背景之下，正是广州，引领国家风气之先，成为中国城市商业变革的领先力量！
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% B( x; s- o9 J[color=#FF4500][B][size=3]广州的今天，就是中国其他城市的明天！[/size][/B][/color]
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1990年，刘春亭先生在香港，看到香港购物中心产业的繁荣的景象，他面对着广州的方向，发出由衷的感叹：“香港的今天就是广州的明天！”
$ s# A" ?! O' g5 Ybbs.rexian.net.cn十几年后，中国的购物中心产业已是风起云涌，是他，在那个迷茫的年代，用他的眼睛穿越十几年的迷雾，坚持用领先当时十多年的开发思想和资金投入，在一片荒芜的土地上，打造出了一个全世界人流最旺的购物中心——天河城广场。
' Q: G2 }) Z2 A0 u7 h随着天河城广场的成功，中华广场和正佳广场的崛起，广州商业地产开始诞生了一个又一个名字……在这一个个名字的背后，是一段段富有传奇色彩的经历。他们为推动广州购物中心产业的发展而做出了贡献，同样，广州购物中心的发展也成就了他们。热线论坛; `8 W" f' V" j% O$ K' P7 ^
每天，都有来自全国各地的开发商走进广州，学习广州购物中心的先进经?验，那么，为什么广州会有这么大的吸引力呢？武汉房产,武汉二手房,热线房产$ v- ~7 r1 M% b7 J5 r
因为广州的今天，就是中国其他城市的明天！
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( P2 [/ B0 O5 z n3 V; d7 R3 ]& X4 \热线论坛[color=#FF4500][size=3][B]“标本”的意义[/B][/size][/color]6 O" a6 \- y. o; {0 c9 c! m
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在本书中，我们将要探讨的问题是：如何做中国最好的购物中心？当然，中国最好的购物中心不只是局限在广州一隅，最好的购物中心也不止是我们本书中所提及的区区几个。中国最佳购物中心很多，但现在，我们由于材料所限，在这里只能将广州的三个代表案例提出来，它们分别是天河城广场、中华广场和正佳广场，这三个购物中心开发的时间段各有不同，面对的市场环境也各有不同，存在的问题和具备的核心优势也各有不同，而我们所关注的是——这三个项目是如何克服重重困难，走向成功的？bbs.rexian.net.cn7 J% k, g% u' T: `+ x% ~
中国没有两座购物中心是相同的，但是，中国的任何一个购物中心都一定可以从天河城广场、中华广场、正佳广场的身上找到自己的影子。天河城广场、中华广场、正佳广场所折射出来的正是中国购物中心的共同背影。) _# c# f1 t5 M' c# j4 v9 d0 @
我们将天河城广场、中华广场、正佳广场称为三个具有典型意义的标本总结提炼出来，通过对他们生存的思考、走过的道路的分析、总结，提炼出对中国购物中心产业发展具有里程碑意义的“标本”。
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8 ^# t- q% T0 M. v热线论坛广州天河城广场将告诉我们：如何紧随城市规划，在一个商业氛围并不成熟的地段，在招商、开业、资本运作处处碰壁的情况下，在本身没有任何购物中心开发经验的前提下，如何打造一个成功的购物中心？
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( n, V. ^; _6 z) P9 |, m |) W) G热线论坛广州中华广场告诉我们：在老城区两大传统商圈的连接带上，在一个商业氛围不成熟的地段上，在开发商资本能力严重不足的情况下，在招商、开业走入‘陷阱’的时候，如何因应城市发展，走出一条购物中心发展的成熟道路？
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正佳广场告诉我们：面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的购物中心？
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这些，都是三个购物中心花了几年、上十年时间，花费了数亿元学费得来的宝贵财富。现在，我们把它们制作成“标本”，供中国广大商业地产开发商和专业人士参考。我们希望中国日后能出现更多的最佳购物中心，我们也希望现在更多的成功购物中心能与我们联系，和我们一道制作出更多的最佳购物中心的操盘标本，让更多的人分享。武汉房产,武汉二手房,热线房产) P/ T; `. m3 l# i) i+ n) e: w/ ~
& |: Z& w8 [+ q* B( V( P3 F0 mbbs.rexian.net.cn[B][color=#006400][size=4]广州正佳广场目录[/size][/color][/B]热线论坛0 A$ g# P1 m/ L# g8 J0 h
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+ G$ [4 R# o8 p8 |热线论坛[color=#D2691E][size=3][B]第一部分 正佳广场开发策略[/B][/size][/color]4 a8 P* b6 k: c4 ^+ O
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% @+ y) ?4 f# a正佳广场毗邻天河城广场，这是一个十分繁荣的商铺。由于广州天河城广场的成功，昔日的菜地已经寸土寸金，因此，正佳广场的切入，不仅意味着高昂的机会成本，同时也意味着正佳广场在诞生之前，就要面对着一个空前强大的对手——天河城广场。参天大树的旁边，能否容许另一棵树苗茁壮成长，正佳广场是如何切入这个看似“过剩”的商圈的，它是以一种什么样的姿态崛起在这个成熟的商业地块的，这样的定位和姿态为正佳广场日后的成功产生了一种什么样的作用？热线论坛- U2 g; X5 J" y
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! M; A; |0 C y# t% ~8 t, U* x8 `; qbbs.rexian.net.cn大多数民营房地产开发商一样，正佳广场从动工开始，就面临着巨大的资金压力。正佳广场在建到正负零零时，推出了M层商铺进行销售，在开业后，将东塔楼整体出售给广晟资产管理公司……可见正佳广场的资金状况是十分紧张的。但是，值得庆幸的是，正佳广场吸取了中华广场商铺销售的经验教训，它在不断推出物业进行销售的同时，仅仅只出售了M层占总面积3%的商铺，首层和最重要的商铺一平方米也不卖，这样的销售策略有一些什么样的战略考虑，它对正佳广场日后的营运成功具有怎样重要的意义？bbs.rexian.net.cn' q8 F9 Y d% r( ?* S& `- x7 y, |
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中国的购物中心在正佳广场登场之前，大多是采取低调登场的策略，并未注重公众形象的建设。正佳广场登台之后，却采取了高调的策略，不仅提出了“体验经济”作为购物中心经济模式的理论基础，同时以‘亚洲体验之都’进行定位。针对商场的经营环境，提出了“万人婚纱大礼堂”、“室内概念河流”、“拉斯维加斯梦幻天幕”等全新的营销概念，一下子赚尽了眼球。正佳广场的这种高调传播策略为其营销产生了哪些推动力，这种公共形象的建设为正佳广场日后的品牌传播产生了哪些影响，我们应如何来理解和应用？# d, g3 j" a% `9 Y: h; k
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( }3 V0 r; J$ t9 Q3 @( zbbs.rexian.net.cn正佳广场由美国捷得公司进行建筑规划设计，作为新生代购物中心的代表，正佳广场从规划到开业都吸引了广泛的关注，可谓强势登场。亚洲单体面积最大的购物中心、毗邻目前最旺的天河城广场、成熟商圈的强烈支撑，未来珠江新城CBD的辐射效应，可谓万千宠爱于一身。它是如何进行规划定位的？它的招商比例和人流动线为什么在开业后要进行重要的调整，国际级建筑规划理论与中国的实际相结合有一些什么样的矛盾，正佳广场的规划建设有何得失？
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[color=#D2691E][size=3][B]第二部分 正佳广场招商策略[/B][/size][/color]
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& _$ j* n) B: u+ L) ?4 F正佳广场[商业：娱乐：餐饮＝52：30：18]的购物中心黄金比例是如何诞生的，这一比例适用于中国的购物中心吗？一开始，正佳广场也是大致按照这个比例来招商的，却在实际工作中遭遇了尴尬。那么，在招商工作中的业态、业种应如何分配才更加合理，如何在实际的招商工作中因地制宜，不断创新，实践最佳的业态、业种分配方案，正佳广场的招商业态分割比例有一些什么经验总结？武汉房产,武汉二手房,热线房产1 n- F4 o( o# g# ]: l/ S' s
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, L) A3 B: K( Z正佳广场的餐饮特色现在已经成为它最亮丽的名片之一，很多顾客都是因为受到正佳广场餐饮的吸引，而来到正佳广场的。正佳广场的餐饮商家有大椰丰饭、新泰洋美食、台湾涮涮锅、拉丁餐厅等众多的餐饮商家，那么我们现在回过头来，可以全面地回顾和总结正佳广场特色餐饮的因果关系，这些餐饮组成为正佳广场带来了什么帮助，正佳广场在针对餐饮商家的招商工作中贯彻了哪些基本的原则，这些餐饮商家是如何增强正佳广场的核心竞争力的？武汉房产,武汉二手房,热线房产& u! o; x4 H; S, \
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百佳超市是正佳广场的核心主力店之一，相对于天河城广场的吉之岛，正佳广场的百佳超市有一些什么优劣势？吉之岛未来街市在这一区域经营多年，拥有多年的好口碑和聚集效应，百佳超市是以怎样的姿态切入市场的，它是如何打破吉之岛未来街市的垄断地位并形成自身优势的？百佳超市为正佳广场带来了一些什么顾客，我们应当如何来看待核心主力店的总体设计为购物中心人流状况带来的影响？
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友谊商店是广州最有知名度的高档百货公司，在广州拥有深厚的市场基础和知名度，正佳广场在设计招商方案时，为什么要将友谊商店引入正佳广场，引入友谊商店有一些怎样的战略考虑，购物中心适合引入高档百货公司吗？友谊商店进驻正佳广场之后，它的经营状况是否乐观，我们应当如何来谋划购物中心的百货公司主力店的招商思路？
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[color=#D2691E][size=3][B]第三部分 正佳广场营运策略[/B][/size][/color]
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正佳广场不同于天河城广场和中华广场，在开业之时，基本上没有人认为它不会取得成功。但是盛名之下，其实仍然困难重重，虽然它位于一个成熟的商圈，但是面积很大，如何在千店一面的招商形式下实现自身的经营定位？同时由于部分商铺销售的问题、高层变动的问题、资金的问题，使其经营管理工作备受挑战。正佳广场是如何通过变通的营运策略，使其走到今天租金收缴率100%、开业率95%的目标的？
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正佳广场自2005年5月1日正式开业，至2006年年底其开业率已经达到95%，租金收缴率高达100%，取得了令人瞩目的成绩。但与此同时，正佳广场租户的经营状况也不断发生变化。2006年8月，正佳广场次主力店永乐电器要求缩小经营面积，将其租赁面积6300平方米缩小为3177平方米，正佳广场永乐电器店为什么会出现这种要求，我们应当如何来看待购物中心主力店及次主力店改进、扩充、增加或减少物业及场地用途、面积的行为，正佳广场面对这一变化，是如何应对处理的，取得了什么成效？
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# {3 _: H1 r0 G- {# S6 A/ X7 g* |为了帮助商户经营，培养稳定忠实的消费群体，正佳集团属下的汇丰正佳公司推出了“正佳通”的营运计划。“正佳通”类似于正佳广场的会员卡，不仅可以在正佳广场的商户处消费获得打折优惠，同时还计划使“正佳通”拥有一个遍及广州的庞大的商户群体，进而奠定“正佳通”作为广州最具影响力的消费会员卡的作用。“正佳通”的营运可谓费尽心思，也花了很大的力气进行推广，但是在实际的推广过程中，“正佳通”真的产生了预期中的效果吗？场内的商户对正佳通是如何评价的，针对租赁商户使用类似统一收银方式的打扣优惠在现实中会产生哪些矛盾，我们应当如何来看待？
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12武汉房产,武汉二手房,热线房产6 N$ t0 z8 ^+ Y% t% c
2005年10月1日至2005年10月30日，正佳广场举办了一次具有轰动效应的“恐龙化石展”，展出了五具来自北京自然博物馆的恐龙珍品化石，一时引发万人空巷的现象，在两个月的展览期内，共引来1060万人看恐龙，取得了良好的社会效应。通过恐龙化石展，我们应当如何来看待购物中心的活动营销与品牌效应的互动关系，恐龙化石展有一些什么成功经验，有一些什么经验教训？热线论坛1 ]' w; R5 z+ X; N$ L" m
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9 H4 m+ j0 ~5 t, {% s4 V热线论坛在天河中心商圈，天河城广场打开了一个时代，正佳广场提升了天河中心商圈的容量和层次，但就在2006年，在正佳广场的旁边，由香港太古集团和广州日报集团共同投资建设的太古汇强势启动了。太古汇挟香港太古集团成熟的商场管理经验和商户组合优势，势必对正佳广场构成强大的挑战。面对着传统商圈的不断扩容和更高层次的竞争，正佳广场应当形成怎样的特色和定位，应当如何制定竞争、协作、发展与共赢的未来战略？
